敷金とは
賃貸借契約の際に借主が貸主に支払う金銭には、敷金と礼金、保証金といったものがあります。
敷金とは、賃貸借契約から生じる債務を担保するために、契約時に貸主が借主から預かる金銭のことです。退去時には修繕費用等を差し引いて借主に対して返金されるものです。
礼金とは、借主から貸主へ、家を貸してくれたことに対するお礼として支払われるものであり、返金されることのない金銭です。
保証金とは、敷金と同様、賃貸借契約から生じる債務を担保するものであり、呼び方が違うだけです。ただ、とくに事業用建物の場合多いですが、礼金的な性質や賃料の一部前払い的な性質があるとされる例もあり、一部については返金されないという取り扱いがなされることもあります。
家賃滞納との関係
敷金・保証金は賃貸借契約から生じる債務を担保するためのものであり、未回収の家賃は賃貸借契約から生じた債務ですので、賃料の滞納が生じた場合にも貸主は敷金・保証金から滞納賃料を回収することができます。
そうすると、家賃を滞納しても契約時に敷金を支払っていれば、家賃の滞納を理由に契約を解除することはできないのでしょうか。
敷金・保証金は賃貸借契約から生じる債務を担保するものである以上、賃貸借契約の終了時まで契約上取り決められた額が貸主に預けられている必要があります。そして、担保であるということは、未払いの家賃を敷金から回収するかどうかは貸主の判断に委ねられていることになり、借主の側から未払いの家賃を敷金から回収してくれるように求めることはできません。
つまり、家賃の未払いは、敷金を入れている場合でも未払いのままであり、賃貸借契約が解除などにより終了し、物件が明け渡された後に、まだ家賃が回収できていない場合には、借主の判断で物件の修繕費用とともに敷金から差し引きことになります。
そうすると、敷金が入っている場合でも賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除することができます。
敷金に関するトラブル
敷金の返還に関しては、様々なトラブルが起こっています。貸主が相当と考える原状回復を行い、その費用を敷金から差し引いたときに、元入居者から多く引きすぎであるというクレームが付くことが典型的なケースです。
貸主としては、入居者が退去されるときに立ち合いを行い物件の状況を確認したうえで、国土交通省のガイドラインに従い、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」を原状回復費用として敷金から差し引き、経年変化や通常損耗等の修繕費用は差し引かない、という対応が必要です。
まとめ
敷金を払っていることは賃料不払いによる賃貸借契約の解除を妨げるものではありません。
敷金自体は、貸主の利益になるものですが、敷金に付随するトラブルが生じる恐れはついてまわるものです。
トラブルが生じて、ご自身での対応に自信が持てないときには、ぜひ弁護士にご相談ください。