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入居者に退去を求めることができる場合とは?

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入居者と賃貸借契約を締結して、物件に入居してもらうと、相応の理由がない限り強制的に退去させることはできません。

契約期間中の解除には、賃料不払いや無断転貸、無断増改築等、債務不履行といえるような事由があることに加え、それらの事由が賃貸借関係を継続させる信頼関係を破壊するものと評価されることが必要です(誰が評価するのかというと裁判所が評価することになります)。

例えば、1カ月分だけ賃料を滞納した入居者に、それを理由に出て行けと言ったところで、まだ信頼関係を破壊する程度には至っていないと評価されて、明渡請求は認められないのです。賃料滞納であれば、3カ月、4カ月と継続することが必要です。

他方で、契約期間の満了で出ていってもらうことはできるでしょうか。

これについても、たとえ賃貸借契約で期間を定めていたとしても、借地借家法により、当事者が期間満了の1年前から6カ月前までの間に相手方に対し更新拒絶の意思表示をない限り、自動的に契約が更新されることとなっています。なおかつ、賃貸人からの更新拒絶には正当事由が必要とされており、賃貸人が自由に更新を拒絶することはできません。
 
このように入居者が退去を求められる場合を限定しているのは、入居者が住居などを失うことの不利益の大きさ、住居から容易に立ち退きを求められることが増えると社会・経済に悪影響を及ぼすためです。

もちろん、入居者と合意して出ていってもらう分には自由ですので、退去してもらう必要が生じた場合に、様々な条件を提示して入居者と合意の上、賃貸借契約を解約することは可能です。

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