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弁護士コラム

建物明渡請求にかかる時間の話

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はじめに

入居者が賃料を払ってくれなくなり、滞納が続いた場合、入居者に退去してもらうために賃貸借契約を解除して建物明渡請求を行います。請求を行った後も賃料の不払いが続く場合、明渡請求が早いほど損害(賃料の不払い)を最小限に抑えられます。しかし、大家としては、どう対応するべきか悩んで時間ばかりが経過してしまうということも少なくありません。
この建物明渡しにはどのくらいの時間がかかるのでしょうか。おおよその時間がわかると、不払いとなる賃料の大きさも実感できるのではないでしょうか。
賃料滞納を原因とする建物明渡請求は、通常、次のような流れで進んでいきます。
①不払い賃料支払の催促、交渉→②賃貸借契約解除の意思表示→③裁判手続→④強制執行の手続き
これらの各段階でどれくらい時間がかかるのでしょうか。

①不払い賃料の催促、交渉

この部分については、弁護士への依頼前にご自身で対応されている大家さんも多くいらっしゃいます。
通常は3カ月程度の賃料滞納があれば、信頼関係が破壊されたとして賃貸借契約の解除が可能となりますので、途中で一部支払ってくるなどの事情が無ければ時間としては2~3カ月間です。滞納賃料が2~3カ月分たまっても滞納解消の目途が立たないとなれば、契約解除のステップに移ります

②賃貸借契約解除の意思表示

通常は、「本書面到達後○日以内に滞納賃料を全額支払わない場合は、賃貸借契約を解除する」というような内容の文書を、内容証明郵便にて発送します(入居者が受け取らない場合に備えて特定記録郵便も発送した方が良いです。)。
文書を書いて内容証明郵便として発送し、相手方に届くまで2~3日、「本書面到達後○日以内に・・・」という部分は、通常5~10日程度ですので、この部分については合計で2週間程度の時間を見ておけばよいでしょう。
内容証明郵便を送付すると、相手方(賃借人)から応答がある場合もあります。その場合に、もう一度滞納賃料の解消に向けた任意の交渉をするか、それを省いてすぐに訴訟提起をするかは事案ごとの具体的な判断になります。

こちらの記事も参照:賃貸借契約解除の方法

③裁判手続

訴状とその添付書類、賃貸借契約書等の証拠書類をそろえ、裁判所に建物明渡訴訟を提起します。書類に問題がなければ、訴状受理から10日以内には担当書記官から連絡がきて、第1回口頭弁論期日の日程を調整することになります。
第1回の期日は、その連絡の日から1か月ないし2か月くらい先の日になるのが一般的です。
ただし、第1回期日までに被告に対し訴状副本等の必要書類が送達できていないと、期日は延期になります。

送達にかかる時間については、被告について就業先等再送達するべき場所があるか否か、物件あてに付郵便送達を行う場合の調査にかかる時間、被告が全く所在不明である場合に公示送達をするときの送達効力発生期間など、事案によって様々な場合が考えられます。
多くの場合、数週間から2カ月程度までの間で被告への送達が完了します。
しかし、初回の送達で被告が訴状等を受け取らなかった場合、裁判所は一つの係が多数の事件を抱えているため、例えば、すぐに付郵便送達の調査が完了して付郵便送達が認められたとしても、当初指定した期日の数日後に期日を変更するということはなく、当初の期日より2~4週間以上先の日に変更になることが多いと思います。
裁判自体は、訴状の内容に問題がなければ、1回の期日で終了することが少なくありません。
そもそも、被告が何ら反論もせず裁判期日も不出頭ということもよくありますが、たとえ出頭したとしても、賃料を滞納していることは事実であり、原告の請求を棄却するような実質的な反論はされないことがほとんどです。

そうすると、最初の期日の1週間から2週間後に原告の言い分を認める判決が言い渡されるか、1~3カ月ほどの猶予を与えて任意に出ていってもらうという内容の和解が成立することが多いです。数はそれほど多くありませんが、裁判までに滞納を解消してきた被告との間で、賃貸借契約の存続を認め、今後、賃料を2回(まれに「1回でも」という場合もあり)滞納すれば賃貸借契約を解除するという和解が成立する場合もあります。

判決の場合、判決書の送達が完了した日から2週間の経過で判決が確定します。2週間のうちに控訴状が提出されている場合は、判決は確定せず、高等裁判所で審理がされることになります。
建物明渡請求では、件数的には2週間の経過で何ごともなく確定する事件が多い印象です。判決が確定すると、強制執行の申立てをすることができます。
なお、仮執行宣言が判決に付されている場合、判決確定前でも強制執行の申立てをすることができます。

退去するという内容の和解の場合、退去期限を待ちます。明け渡しまでに一定の猶予を与えなければならないので少し時間はかかりますが、強制執行のための多額の費用と手間が省けるのは大きなメリットです。

④強制執行手続

強制執行の申立てをするためには、まずは、判決書に執行文の付与を受けるとともに送達証明書を取得します。これには時間がかかりませんが、執行申立書を作成し、執行官室に対して提出したあと、数日中に執行官と打合せを行います。
強制執行申立てがあった日から原則2週間で、執行官は、物件に赴き明渡しの催告(催告文を手渡すか、物件内に立ち入り催告文を掲示します。)を実施します。
断行実施日(強制執行の実施日)は、催告の日から1か月程度先になります

まとめ

建物明渡請求には、ある程度の時間がかかることは避けられません。
そんな中で損害を少なくしようとするなら、早く明渡請求に向けて行動を起こすことが必要です。
大阪バディ法律事務所では、早期の解決を実現するよう努めています。是非お気軽にご相談ください。

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