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弁護士コラム

交渉での明渡請求の手続き

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賃料滞納が続いている等といった事情がある入居者に対して、明渡請求を行うとき、まず交渉で出ていってもらうことができないか、探ることになります。

交渉で入居者に出ていってもらうことができたら、裁判を起こすときに比べ、時間・手間ともに少なくて済むうえ、入居者が自発的に出ていってくれるので、強制退去(強制執行)の時のように家主の側で業者に費用を払って物件内の片付けをしてもらう必要がなくなります。

入居者に対する交渉としては、まず、「○○日後までに滞納賃料を全額支払わないと賃貸借契約を解除する」といった内容の通知書(解除通知)を送ります。
この際、普通の手紙でも法的な効果は生じるのですが、入居者から「そんな内容の手紙は受け取っていない」としらを切られる恐れがありますので、内容証明郵便で通知書を送付するのが一般的です。

内容証明郵便(配達記録付き)は、郵便局において、「この内容の文書をあて先が○月○日に受け取った」ということを証明してくれるものです。これで入居者にしらを切られる可能性がなくなります。

少し応用編になりますが、内容証明郵便は受取人のサインが必要なので、不在がちの人には受け取ってもらえないことがよくあります。そこで、特定記録付きの普通郵便で同じ内容の通知書を送ることがあります。

特定記録とは、普通郵便に付けることのできるオプションで、郵便局がいつあて先の郵便受けに配達したか、記録するものです。内容証明郵便ほど確実ではないですが、入居者にしらを切られたときに「郵便局の記録では○月○日に郵便受けに配達されている」と示すことができます。

通知書を受け取った入居者が、期限内に滞納賃料を支払ってくればそこで解決ですが、分割してほしい、いついつまで待ってほしい、といった話をしてくることがあります。その場合には、家主の方で、入居者の要望に応じてあげるのか、待ってあげる期間を短くするなど妥協案を出すのか、応じられないと言って裁判手続に進むのか、判断することになります。

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