家賃回収・建物明渡請求の解決事例
滞納15か月！交渉で解決：長期滞納者に対して交渉で退去実現
- 事案内容
- 依頼者は、十数年前から借主に賃貸していましたが、借主は、次第に家賃を滞納するようになりました。依頼者から、退去の協議を持ち掛けるも、借主は応じることはありませんでした。そこで、早期に退去を求めたいとして、当事務所にご相談いただきました。
- 対応
- 内容証明郵便にて、滞納賃料の支払を求め、支払がない場合には賃貸借契約を解除する旨を通知しました。これに対し、借主は、滞納家賃の支払はすぐには難しいが、退去のもとめに対しては速やかに応じると返答してきました。そして、そこから数日後に、任意での退去が実現できました。早期に弁護士から内容証明郵便で解除と退去の通知をしたことで、結果的に、裁判手続きをすることなく、早期に賃貸物件の明渡を実現しました。
裁判で解決：５か月間の家賃を滞納して退去に応じなかった借主を退去させた事例
- 事案内容
- 依頼者は、２年前からアパートの一室を借主に賃貸していました。借主は、初めのうちは遅れることなく家賃を支払っていましたが、次第に家賃を滞納するようになりました。依頼者から借主に督促しても、「もう少し待ってください」というのみで、滞納状態が続くばかりでした。依頼者は、このままでは未収が増える一方であると不安になり、これ以上滞納状態が続くことを避けるため早期に退去してもらいたいと、当事務所にご相談いただきました。
- 対応
- 当事務所では、依頼者から依頼を受け、すぐに、借主に対し、滞納賃料の支払を求めるとともに、賃貸借契約を解除することを内容証明郵便で通知しました。もっとも、借主からは依然として滞納家賃の支払がなく、また、すぐに退去する様子もありませんでした。そこで、当事務所は、速やかに賃料の支払と賃貸物件の明渡を求めて民事訴訟を提起しました。
民事訴訟を提起したことに伴い、裁判所から訴状等が借主に送付され、借主側も裁判を起こされたことを知りました。そして、借主は、任意に物件から退去しました。
今回の件では、賃貸借契約の解除を通知した後も任意に立ち退く様子が無かったことから、速やかに訴訟提起をし、その結果、強制執行手続によることなく、第１回期日前に早期に物件の明渡を実現することができました。
強制執行で解決：借主が音信不通になり所在不明になったことから強制明渡を実現した事例
- 事案内容
- 依頼者は、資産運用としてマンションを購入し、貸主に賃貸していました。そして、その管理は管理会社に任せていました。ところが、管理会社から借主に連絡するも音信不通の状況が続きました。そこで、警察立ち合いのもと、居室に立ち入りをしたところ、多くの荷物が残されているものの夜逃げ状態にあると判断されました。借主とは音信不通で行方も不明でしたが、依頼者はトラブルを防止するため、法律に則った手続で賃貸借契約を解除の上、荷物を搬出する方法を希望されました。そこで、管理会社から当事務所にご相談があり、強制明渡のため訴訟を提起した上で、強制執行を行うご依頼をいただきました。
- 対応
- 既に警察の立ち合いのもと夜逃げ状態にあると判断され、解除通知を送付する宛先が不明でしたので、賃貸借契約の解除の意思表示を訴訟において行う判断となりました。
そして、改めて弁護士が居室に訪問し現地調査を行った上で、訴訟を提起しました。訴訟提起の際に、弁護士の現地調査報告書を提出した結果、裁判所により、公示送達の方法によって手続を進めることが決定されました。公示送達は貸主が行方不明の場合にも訴訟を進めることができる手続です。
そして、借主欠席のまま勝訴判決を得て、強制執行手続の申し立てた結果、訴訟提起から約４か月後に強制明渡を実現されることができました。
資産運用としてマンションを賃貸している場合は、少しでも早く明渡を実現し、新たな借主を見つけ賃料収入を再度得ることが一番の目的になります。そのため、当事務所は最短ルートで明渡が実現できるよう尽力いたしました。
交渉で解決：１年３か月間の家賃を滞納していた借主を交渉で任意に退去させた事例
- 事案内容
- 依頼者は、数年前からアパートの一室を借主に賃貸していました。初めのうちは遅れることなく家賃が支払われていました。ところが、ある時から家賃が支払われなくなり、請求書を出しても支払がありませんでした。このような状態がしばらく続き、結果として１年以上の家賃が滞納となりました。
依頼者は、自分でこのままで請求を続けても支払されることはなく、滞納が増えるばかりでどうしたら良いか分からず、当事務所にご相談いただきました。
- 対応
- 当事務所では、依頼者から依頼を受け、すぐに、借主に対し、滞納賃料の支払を求めるとともに、賃貸借契約を解除することを内容証明郵便で通知しました。それと同時に、連帯保証人に対しても滞納賃料の請求を内容証明郵便で通知しました。すぐに借主から連絡があり、任意で退去する方向で交渉しました。その結果、交渉開始から１か月以内に明渡しを実現できました。
また、これまで滞納していた家賃についても、１年以内に分割で全額を支払うことになりました。
今回の件では、弁護士が受任後、直ちに賃貸借契約を解除し、任意の立ち退きを求めたことで、裁判手続をとることなく速やかに任意の明渡しを実現することができました。同時に、滞納家賃も全額回収することができました。
定期借家契約の期間満了に基づいて明け渡しを行った事案
- 事案内容
- 家主様は法人で、定期借家契約で部屋を貸していたところ、借主と揉めて、定期借家契約の期間が経過しても借主が出ていかず、家賃も支払わないとして、相談にこられました。
事情を確認すると、借主は家賃を支払わず、逆に、家主様に対し、数百万円の慰謝料を請求している状況でした。
弁護士として、借主の慰謝料請求に理由がないことは明らかでしたので、直ぐに依頼を受けて、借主を速やかに退去させるように動きました。
- 対応
- 内容証明郵便で退去を請求したところ、暴言が記載された十数枚もの反論書面が届き、とても話し合いができる状況に無いことがよく分かりました。
そこで、速やかに訴訟を提起し、明け渡しを求めました。
裁判では、定期借家契約の有効性について争点となりましたが、こちら側は定期借家契約が有効でなかったとしても、賃料の未払があり、解除の意思表示が適切に行われていると柔軟な主張を展開しました。その結果、裁判所はこちら側の出張を採用し、２回目の裁判期日で結審となり、こちら側の完全勝訴となり、明け渡しを実現できました。
本事案で借主とトラブルになったことについて、家主様に落ち度は特にありませんでしたが、賃貸業では、借主とのトラブルは付き物といえます。揉めたらすぐにご依頼ただけると損害も最小で済みますので、お気軽にご相談ください。
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投稿日：2018年4月23日 更新日：
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