はじめに
賃貸経営をしていると、賃借人が賃料を滞納することはしばしば起こります。待っていると賃借人から遅れた分の賃料を振り込んでくれることも多いのですが、中には賃料が滞納されたままになることや、滞納が積み重なっていくこともあります。
そのようなときには、弁護士に相談することで、賃料の督促や賃貸借契約の解除といった手段に出ることも必要です。
それでは、どのタイミングで弁護士に相談するべきでしょうか。
早期に弁護士を通じて滞納を解消させる場合
賃料の滞納がある場合、弁護士は、賃貸人を代理して、賃借人に対して家賃の督促をすることがあります。具体的には、賃貸人に対して賃料の支払いを求める内容証明郵便を送り、それでも支払いがない場合には、賃貸借契約の解除や支払督促、訴訟といった裁判所を用いた債権回収を行うこともあります。
家賃滞納者に対して任意での支払いを求めても無視されるようであれば、すぐに弁護士に相談することをおすすめします。任意での支払いが望めない場合は、放置しても時間だけが過ぎてしまうので、早急に弁護士に対応してもらうようにするのが有効です。
早期に弁護士に依頼して賃料の滞納を解消させたことで、その後も引き続き入居し続けてもらい、空室リスクを回避することも可能となります。
賃貸借契約の解除、建物明渡請求を行いたい場合
賃料の回収だけでなく、賃貸借契約を解除して家賃滞納者を退去させたい場合には、賃貸借契約解除の意思表示をしたうえで、訴訟をしなければならないことも多く、弁護士に依頼して迅速にそれらの手続きを進めるべきです。
もっとも、賃貸借契約の解除は、賃料を滞納すれば直ちに認められるというようなものではなく、原則として、２～３カ月の滞納が無ければ解除は認められません。賃貸借契約が継続的な契約であることから、気軽には解除できなくなっているのです。これを信頼関係破壊の法理といいます。
結論としては、賃貸借契約の解除をできるのは滞納が２～３カ月分となったときですが、そうなることを見越して、早めに弁護士に依頼をして準備に取り掛かることが、早期に家賃滞納者を退去させることつながります。
入居者と連絡がつかない場合
入居者と連絡がつかない場合にも、賃貸借契約を解除して、建物明渡請求の訴訟を行い、強制的に建物を明け渡させることができます。
そのような手続きを早く勧めるためには、早期に弁護士を依頼する方が良いと言えます。
弁護士に依頼しても、必ずしも入居者と連絡がつくようになるとは限りませんが、入居者と連絡がつかない前提で手続きを進めるためには、弁護士によるサポートが不可欠です。
なぜなら、入居者と連絡がつかない場合、解決しようとすると必ず裁判をする必要があるからです。裁判手続きを進めるとなると、専門家である弁護士へ依頼することがベターと言えます。逆に言うと、入居者が行方不明の場合でも、裁判を提起して所定の手続きを踏めば、強制退去を実現できます。
まとめ
いずれにせよ、なるべく早期に弁護士に依頼することで、賃料を回収できたり、家賃滞納者を早く退去させて次の入居者を迎えることが出来たりします。
是非お早目に弁護士にご相談ください。