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弁護士コラム

建物明渡請求にかかる費用のはなし

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はじめに

賃料を滞納する入居者の方を抱えている大家さんとしては、そのような入居者の方に退去してもらうよう手続きを取りたいところですが、どれくらい費用が掛かるかが心配事となります。
なんとなく手続きのイメージを持っている方でも、実際に強制退去の手続きをされた方でない限り、どれぐらい費用が掛かるかについては、詳しく分からないのではないでしょうか。
そのような状況では、強制退去させる手続きを進めるということに二の足を踏むでしょう。
この記事では、大まかな費用のイメージを持ってもらうことを目的にしています。

交渉に要する費用

手続きの流れに従って、費用が掛かっていきますので、まず、最初にやるべき入居者との交渉からみていきます。
大家さんが入居者のもとに直接訪ねていって賃料の督促をしたりする場合もあるとは思いますが、一般的には督促状や賃貸借契約の解除通知を郵送します。それに要する郵便代がかかってきます。とくに、賃貸借契約の解除通知に関しては、後の裁判手続きで証拠となるものですので、内容証明郵便で出すことになります。これらも含めて、数千円の郵送料がかかってきます。
弁護士に依頼する場合は、弁護士費用がかかりますが、それについては後述します。
入居者の行方が分からなくなっている場合は、弁護士において住民票の移動が無いか確認するなどの調査を行いますので、ここにも数百円から数千円の費用がかかってきます。

裁判に要する費用

退去を求める交渉が実らず、裁判を起こすことになった場合、裁判所に提出する訴状に印紙を貼付し、裁判所が指定する金額・枚数の郵便切手を納めます。
印紙の金額は、訴額(建物明渡訴訟では建物の固定資産評価額の2分の1)に応じて決まっています。郵便切手に関しては大阪地裁だと5000円程度であり、他の裁判所でも同程度が一般的です。
裁判所に出廷する際の交通費などもかかってきますが、自分で裁判を起こす際の費用としては、これくらいです。意外に少なく感じると思いますが、時間と手間はかかります。
弁護士に依頼する場合は、弁護士費用が掛かりますが、それについては後述します。

強制執行に要する費用

裁判所で判決が出されたり、和解が成立したのに、その内容を被告が破ったりした場合には、建物明渡を実現するため、裁判所の執行官に対して、強制執行を申し立てます。
強制執行を申し立てるには、判決や和解調書を出してくれた裁判所で、執行文(判決や和解調書の後ろに綴られるもので、判決や和解調書に基づいて強制執行をすることができることの証明となる。)を発行してもらい、併せて判決が被告に送達されたことの証明書を発行してもらわなければなりません。この際に、併せて450円分ほどの印紙を貼って裁判所に出す必要があります。
執行文の付与と送達証明書の発行を受けると、執行官室に強制執行の申立てができるようになりますが、申立が受け付けられると、予納金を納めなくてはなりません。大阪地裁では現在、1物件につき5万円を予納する扱いになっています。

建物明渡の強制執行にあたっては、荷物の運び出しと保管等を行う業者を依頼しなければなりません。執行官からも、催告・断行といった強制執行の段取りを理解している専門的な業者に任せることが推奨されています。
この業者にかかる費用としては、物件の大きさや内部の荷物の量に応じて大きく変わってきますので、一概には言えません。最近、依頼した事例では、ワンルームの事務所(広さ10坪ほど)で内部に大量に荷物や機材が残されており、運び出しに2時間弱かかりましたが、運び出した物の保管費用もあわせて35万円程度でした。
また、物件の合い鍵がないとなれば、開錠業者を呼んで鍵を開けてもらうこととなりますが、これにも1万円から3万円ほどの費用がかかります。

弁護士費用

建物明渡請求の手続きを弁護士に依頼すると、自分で動く手間や時間が省けますが、弁護士費用がかかってきます。
大阪バディ法律事務所では、着手金に関しては無料とさせていただいており、結果が出た段階で報酬という形で費用を頂くことになります。
報酬については、入居者と建物明渡に向けた交渉を行った結果、明渡を実現できた場合、1件あたり10万円、滞納賃料が回収できた場合、回収額の30%を頂いております。
また、裁判を行って明け渡しを実現できた場合、1件あたり30万円から(事案によって増額されます。)、滞納賃料が回収できた場合、回収額の30%を頂いております。(いずれも税別の価格です)
なお、弁護士に依頼しても、上で述べてきたような費用は弁護士費用とは別に発生しますので、実費という形で弁護士に渡す必要があります。

まとめ

強制執行にかかる費用などもありますので、意外に多額の費用がかかることになると思います。しかし、手続きを行わないと賃料未払の入居者をいつまでも抱えなければならないことになりますので、その損失は莫大です。
費用だけではなく、ご不安な点も多いと思いますので、大阪バディ法律事務所までお気軽にご相談ください。

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