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弁護士コラム

不動産会社による明渡交渉について

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はじめに

家主が、賃料滞納等の理由により入居者に退去してもらいたい、または滞納された家賃を回収したいと考えた時に、仲介に入ってもらっていた不動産業者に相談することは頻繁に行われています。
相談を受けた不動産業者が、入居者に話をしに行くこともよく行われています。
何気なく行われていることですが、どこまで不動産業者に話をしてもらうべきでしょうか。また、そもそも不動産業者が、入居者と交渉することは問題ないのでしょうか。

明渡交渉の実態

家主をされている方なら様々なトラブルについて仲介の不動産業者に相談されていると思います。不動産業者としても、家主に対するサービスの一環として、入居者に連絡をとったり、訪問したりというようなことを行います。
例えば家賃滞納をしている入居者の場合には、不動産業者の訪問を受けて滞納していた家賃をなんとか支払うといったことも実際多くあり、本格的な紛争になる前にフットワークを生かした対応をしてもらうことが、問題の解決に有効であるという面もあります。

しかし、入居者が、滞納家賃の支払いや立退きといった家主の要望を拒否している場合にも不動産業者に対応してもらうことは適切なのでしょうか。

結論としては、そのような場合にまで不動産業者に任せることは不適切です。

実効性のある交渉ができない

不動産業者は、後で述べる弁護士法72条の関係で、紛争の解決にあたって、家主の代理人となることは法律上禁止されています。すなわち、家主の代理人として、賃貸借契約を解除したり、裁判を提起したりすることはできません。
交渉において、裁判を起こすことができるということを背景にしなければ、実効性のある交渉が行えない(お願いベースの話しかできない)ことはよくあります。相手がこちらの要求を拒絶するときは、まさにこれにあたります。
そのような場合は、家主の代理人として契約解除や裁判の提起ができる弁護士でないと、交渉において、こちらの言い分を通しにくいことになります。
これが、交渉を不動産業者に任せることが不適切な理由の1つです。
結局、入居者から拒絶されると、不動産業者は重ねてお願いをすることしかできないのに対し、弁護士であれば、契約解除や裁判提起を背景に強い態度で臨むことができます。

違法になる可能性

不動産会社による交渉が不適切な理由のもう1つは、弁護士法72条に違反する恐れが強いということです。
弁護士法72条は、「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件、及び審査請求、異議申立て、再審請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して、鑑定、代理、仲裁若しくは和解のその他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。」と規定しています。
不動産業者の方としては、「サービスとしてやっているだけだから報酬をもらっていない」という言い分があることがあります。しかし、明け渡した後の売買や賃貸の仲介で手数料を得ることが予定されていることが多く、実質的に無報酬といえるかは微妙な問題です。
仮に、報酬を得ている場合には、滞納家賃の回収や不動産の明渡交渉を行うことは完全に弁護士法72条違反となります。そして、同法違反には刑事罰が科されてしまいます。
不動産業者に任せっきりにしてしまうと、このような問題が発生する恐れがあります。家主としても、違法行為に加担することになってしまうかもしれないということは意識しておくべきでしょう。

まとめ

正確な知識が無く、不動産業者のいうままに交渉を任せることで、明渡請求が不可能だと思い込んでしまうなど、適切な紛争解決ができなくなることが一番の問題です。
そのようなことが起きないように、早い段階で弁護士に相談することが大切です。

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